Cauzione contratto d’affitto: cos’è, a cosa serve e a quanto ammonta? Il proprietario può trattenere il deposito nel caso di mensilità non pagate?

Fidarsi è bene, non fidarsi è meglio. Probabilmente, la legge deve aver pensato a questo famoso detto popolare quando ha introdotto il deposito cauzionale a garanzia dell’inadempimento della controparte. In pratica, con la cauzione si incamera subito una somma di denaro che, al termine del rapporto, deve essere restituita a chi l’ha data, a meno che questi non sia inadempiente, cioè non abbia violato le condizioni dell’accordo. Con questo articolo ci soffermeremo su una specifica questione: parleremo cioè della compensazione del canone di locazione con il deposito cauzionale.

Mettiamo il caso che l’inquilino, alla scadenza del contratto d’affitto, lasci la casa in stato di totale degrado; in un’ipotesi del genere, il proprietario avrebbe diritto a trattenere la cauzione per compensare i danni subiti? Ma facciamo un altro esempio, che più si avvicina al tema di cui parleremo. L’inquilino si rende moroso di diverse mensilità; nonostante i solleciti, non vuole sentirne di pagare, decidendo di abbandonare l’immobile. In questa ipotesi, si può procedere alla compensazione del canone di locazione con il deposito cauzionale? Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.

Il deposito cauzionale consiste in una somma di denaro data a garanzia dell’esatto adempimento degli obblighi assunti per contratto, da restituirsi a fine rapporto.

Il deposito cauzionale è tipico della locazione, ma non è estraneo ad altre tipologie di contratto, come ad esempio a quelle di fornitura di gas, luce e telefonia.

Come si evince, la cauzione è quindi tipica dei contratti destinati a durare nel tempo.

Quando si stipula una locazione, il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità. Ad esempio, se il canone concordato è di 300 euro, la somma data in cauzione a titolo di garanzia non può superare i 900 euro.

Veniamo ora al punto cruciale dell’intero articolo: si può effettuare la compensazione del deposito cauzionale con i canoni non pagati?

Mettiamo il caso che l’inquilino vada via dall’immobile qualche mese prima, lasciando insoluti gli ultimi canoni. Si tratta di un comportamento purtroppo comune, dettato dalla considerazione secondo cui, giunti alla fine del contratto, non si può più temere alcuno sfratto.

In ipotesi del genere, è possibile trattenere la cauzione versata ad inizio locazione a titolo di compensazione dei canoni rimasti inadempiuti?

Secondo la Corte di Cassazione (sentenza Cassazione Civile n. 20975 del 01/10/2020 e sentenza Cassazione Civile n. 18069 del 05/07/2019), il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia dell’eventuale obbligazione di risarcimento del danno, in modo tale che il locatore potrà soddisfarsi su di essa ove la controparte abbia cagionato un danno all’immobile. Ciò significa che il locatore non può effettuare la compensazione del canone di locazione con il deposito cauzionale, a meno che il contratto non lo preveda espressamente oppure non ci si rivolga al tribunale per chiederne la ritenzione.

In questo senso anche la giurisprudenza di merito (Tribunale Trani, 11/10/2018, n.2020), secondo cui il locatore deve restituire il deposito cauzionale al conduttore non potendosi compensare la cauzione con i canoni impagati senza aver espletato un’azione giudiziale.

La conseguenza è che il locatore che vorrà ottenere il pagamento delle mensilità rimaste insolute dovrà necessariamente rivolgersi al giudice.

In definitiva, è possibile la compensazione del deposito cauzionale con i canoni non pagati solo in due casi, e cioè se:

Dall’evidenziata funzione del deposito cauzionale si evince che l’obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena è avvenuto il rilascio dell’immobile. Ove invece il proprietario trattenga la cauzione senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, dello stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.

Il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell’immobile locato, non richiedendo invece necessariamente l’accertamento dell’insussistenza di danni ovvero dell’infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore.

Tra l’altro, va ricordato che il locatore ha l’obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale maggiorato degli interessi nel frattempo maturati.

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